La Spagna è uno dei mercati più gettonati per le case vacanza in Europa, e per buoni motivi: sole affidabile, immobili a prezzi accessibili e un flusso costante di turisti internazionali tutto l'anno. Ma avviare un affitto turistico qui non è solo questione di mettere il proprio appartamento su Airbnb.
Ci sono licenze da ottenere, ospiti da registrare con la polizia, tasse da pagare e regole che cambiano radicalmente da una regione all'altra. Questa guida ti accompagna passo dopo passo.
Importante: le normative variano molto tra le comunità autonome (Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña, ecc.) e persino tra comuni. Questa guida copre i requisiti generali, ma controlla sempre le regole specifiche della tua località. Nel dubbio, rivolgiti a una gestoría locale.
1. Ottieni la licencia turística
È il passo più importante — e quello che non puoi saltare. Ogni affitto turistico in Spagna deve avere un numero di registro turistico per operare legalmente. Senza, rischi sanzioni che vanno dai 3.000 € a oltre 30.000 € a seconda della regione.
Come funziona
L'iter cambia da comunità autonoma a comunità autonoma, ma di norma comprende:
- Presentazione di una declaración responsable all'ente turistico regionale
- Dati dell'immobile: indirizzo, numero di stanze, capienza massima, dotazioni
- Rispetto dei requisiti minimi: acqua calda, riscaldamento/raffrescamento, cassetta di pronto soccorso, hojas de reclamaciones, sicurezza antincendio
- Assegnazione del numero di registro (es. VT-12345 in Comunidad Valenciana, VTAR in Andalucía)
Nella Comunidad Valenciana (che comprende Alicante, Benidorm, Torrevieja) si presenta domanda tramite il portale GVA Turisme. I tempi di lavorazione sono di solito 1–3 mesi.
Cosa ti servirà
- Prova della proprietà o contratto di affitto con autorizzazione a sublocare
- Certificado de habitabilidad (o cédula de habitabilidad)
- Planimetria con metrature dei locali
- Il tuo NIE o NIF
- Hojas de reclamaciones
Consiglio: una gestoría locale può seguire l'intera pratica per 200–500 €. Vista la complessità della burocrazia, sono soldi spesso ben spesi.
2. Iscrivi l'attività in Hacienda (obblighi fiscali)
Una volta ottenuta la licenza, devi dichiarare l'attività all'Agencia Tributaria spagnola.
Principali obblighi fiscali
- Modelo 036/037: iscrivi l'attività come autónomo oppure dichiarala nella tua situazione fiscale esistente
- IVA: in Spagna gli affitti turistici di breve durata sono generalmente esenti da IVA se non offri servizi alberghieri (pulizie tra i soggiorni, colazione, reception). La maggior parte delle case vacanza rientra nell'esenzione.
- IRPF: i redditi da locazione vanno dichiarati. I residenti fiscali spagnoli li mettono nella dichiarazione annuale IRPF. I non residenti presentano trimestralmente il Modelo 210.
- Imposta turistica: alcune regioni (in particolare Cataluña e Baleares) applicano una tassa di soggiorno per notte e per ospite. Verifica se il tuo comune la applica.
I proprietari non residenti provenienti da Paesi UE pagano il 19% sul reddito netto da locazione. I non residenti extra-UE pagano il 24% sul reddito lordo. La differenza è significativa — se sei non residente, parla con un commercialista.
3. Registrazione degli ospiti (SES.Hospedajes)
È il punto che coglie alla sprovvista molti nuovi host. La legge spagnola obbliga tutti gli alloggi turistici a registrare ogni ospite presso le autorità entro 24 ore dal check-in.
Come funziona nel 2026
Dall'aggiornamento del 2025, la registrazione degli ospiti si fa attraverso la piattaforma SES.Hospedajes (Sistema de Entrada y Salida). Devi raccogliere e trasmettere:
- Nome completo di ogni ospite
- Data di nascita
- Nazionalità
- Tipo e numero del documento (passaporto o carta d'identità)
- Date di check-in e check-out
- Dettagli sul metodo di pagamento
Questi dati devono essere trasmessi digitalmente tramite la piattaforma SES. Il vecchio Parte de Viajeros cartaceo da consegnare alla Guardia Civil è stato dismesso.
Dritta: raccogli i dati dei documenti prima dell'arrivo. Manda un modulo di pre-check-in insieme alla conferma di prenotazione. Ti fa risparmiare tempo il giorno dell'arrivo e ti assicura il rispetto delle 24 ore. PropertyHost automatizza completamente l'invio a SES.Hospedajes a ogni check-in.
4. Assicurazione
Una polizza casa standard non copre quasi mai l'attività di affitto breve. Ti serviranno:
- Responsabilidad civil: richiesta dalla maggior parte delle normative regionali. Copre i danni a ospiti o loro cose.
- Copertura danni all'immobile: protegge dai danni causati dagli ospiti. AirCover di Airbnb dà una qualche protezione, ma una polizza tua è vivamente consigliata.
- Assicurazione sul contenuto: per arredi, elettrodomestici e oggetti personali nell'immobile.
Compagnie come Zurich, Mapfre e specialisti come Guardhog offrono pacchetti per affitti turistici in Spagna. Conta tra i 200 e i 500 €/anno a seconda del valore dell'immobile e delle coperture.
5. Prepara la casa
Oltre agli obblighi di legge, la casa deve essere davvero pronta a ricevere ospiti. Ecco una checklist pratica:
Essenziali
- Wi-Fi affidabile (per gli ospiti non è negoziabile)
- Aria condizionata / riscaldamento (con il clima spagnolo sono fondamentali)
- Acqua calda che funziona davvero, sempre
- Biancheria e asciugamani puliti (almeno due set per letto)
- Cucina ben attrezzata (pentole, padelle, piatti, posate, bicchieri)
- Lavatrice (per soggiorni di 3+ notti se la aspettano)
- Ferro e asse da stiro
- Phon
Sicurezza
- Estintore e rilevatori di fumo
- Kit di pronto soccorso
- Numeri di emergenza ben visibili
- Sicurezza della piscina (recinzione/copertura se serve)
- Certificato impianto gas, se applicabile
Dettagli che fanno la differenza nelle recensioni
- Welcome pack (acqua, caffè, latte, pane, frutta)
- Guida locale cartacea o digitale con i tuoi consigli personali
- Teli mare e una borsa da spiaggia
- Caricabatterie e adattatori per le prese
- Giochi da tavolo e libri per i giorni di pioggia
- QR code che porta al tuo assistente ospiti PropertyHost
6. Pubblica la casa
Una volta che tutto è pronto, è il momento di andare online. Le piattaforme principali per gli affitti turistici in Spagna:
- Airbnb: la portata internazionale più ampia. Ottimo per il pubblico anglofono.
- Booking.com: forte nei mercati europei, soprattutto olandesi, tedeschi e scandinavi.
- Vrbo / HomeAway: popolare per famiglie e soggiorni più lunghi.
- Idealista Vacacional: piattaforma spagnola, ottima per il turismo interno.
Importante: il numero di licencia turística deve essere mostrato in ogni annuncio. Le piattaforme sono sempre più rigide — Airbnb sospende gli annunci senza numero di registro valido.
La fotografia conta
Le foto professionali sono il singolo investimento migliore che puoi fare sul tuo annuncio. Foto buone possono raddoppiare il tasso di prenotazione. Conta 150–300 € per un fotografo professionista — si ripaga nelle prime prenotazioni.
7. Imposta la comunicazione con gli ospiti
Qui è dove gli host sottovalutano di più il lavoro. Appena partono le prenotazioni, ti ritroverai a rispondere sempre alle stesse domande: password Wi-Fi, istruzioni di check-in, dove cenare, come funziona la lavatrice, dove sta il supermercato più vicino, cosa fare quando piove.
Hai tre opzioni:
- Gestire tutto a mano: funziona se hai un solo immobile e non ti pesa essere reperibile 24 ore su 24
- Usare messaggi-modello: meglio, ma sempre manuale e non multilingue
- Usare un assistente AI per ospiti: gestisce tutto in automatico, in oltre 20 lingue, 24 ore su 24
Strumenti come PropertyHost ti permettono di configurare una guida digitale completa e un assistente AI per la tua casa in circa 10 minuti. I tuoi ospiti ricevono risposte immediate a qualsiasi domanda, nella loro lingua, a qualsiasi ora. Tu vieni avvisato solo quando serve davvero il tuo intervento.
8. Adempimenti ricorrenti
Una volta partito, non dimenticare le attività ricorrenti:
- Registrazione ospiti: ogni ospite, ogni soggiorno, entro 24 ore via SES.Hospedajes
- Dichiarazioni fiscali: trimestrali (non residenti) o annuali (residenti)
- Rinnovo licenza: alcune regioni richiedono il rinnovo periodico
- Rinnovo polizza: annuale
- Manutenzione della casa: controlli regolari, soprattutto filtri condizionatori, idraulica, piscina
- Gestione recensioni: rispondi a tutte, sistema subito le criticità
- Aggiornamento prezzi: tariffe stagionali, monitoraggio dei concorrenti
Errori comuni da evitare
- Operare senza licenza: le sanzioni sono reali e i controlli sono sempre più frequenti. Non rischiare.
- Ignorare la registrazione degli ospiti: la Guardia Civil controlla. Le multe partono da 600 €.
- Non dichiarare i redditi: le piattaforme trasmettono i dati di prenotazione all'amministrazione fiscale. Hacienda sa.
- Sottovalutare il carico della comunicazione: le domande arrivano a tutte le ore, in più lingue.
- Rinunciare alle foto professionali: le foto sfocate fatte col telefono ammazzano il tasso di click.
- Ignorare il regolamento di condominio: se la casa è in un'urbanización con regole (orari piscina, rumore, parcheggio), conoscile e comunicale chiaramente agli ospiti.
In conclusione
Aprire un affitto turistico in Spagna comporta più burocrazia di quanto la maggior parte delle persone si aspetti. Ma una volta superata la fase di avvio — licenza, fisco, assicurazione, registrazione ospiti — il funzionamento ordinario è gestibile, soprattutto con gli strumenti giusti.
Gli host che vincono nel lungo periodo sono quelli che la trattano come una vera attività fin dal primo giorno: in regola, professionale e centrata sull'ospite. Le scorciatoie (operare senza licenza, saltare la registrazione, non dichiarare) prima o poi presentano il conto.
Fallo bene, investi in una buona comunicazione, e avrai un affitto redditizio che porta recensioni a 5 stelle e ospiti che tornano per anni.
Affitto in Spagna, qualunque sia la tua strada.
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