Wer in Spanien eine Wohnung besitzt und sich mit anderen Eigentümern über die Vermietung unterhält, hört früher oder später vom 11-Monats-Vertrag. Es ist eine der gängigsten — und am häufigsten missverstandenen — Vermietungsstrategien in Spanien.
Dieser Beitrag erklärt, was 11-Monats-Verträge sind, warum es sie überhaupt gibt, wie sie sich gegenüber der kurzfristigen Ferienvermietung schlagen und welcher Ansatz in welcher Situation tatsächlich sinnvoll ist.
Was ist ein 11-Monats-Vertrag?
Ein 11-Monats-Vertrag (contrato de temporada) ist ein mittelfristiger Mietvertrag, der typischerweise — wie der Name sagt — über elf Monate läuft. Er fällt unter die spanischen Regelungen für saisonale oder zeitlich begrenzte Mietverhältnisse, die sich von der klassischen Dauerwohnraummiete unterscheiden.
Warum ausgerechnet elf Monate?
Das ist die entscheidende Frage, und die Antwort ist juristisch. Das maßgebliche spanische Mietrecht — die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) — unterscheidet zwei Hauptkategorien:
- Vivienda habitual (Hauptwohnsitz): Wenn ein Mieter Ihre Immobilie als Hauptwohnsitz mietet, genießt er starken Rechtsschutz nach dem LAU. Der Vertrag verlängert sich automatisch auf 5 Jahre (oder 7, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) — und im Anschluss greift eine dreijährige stillschweigende Verlängerung (prórroga tácita), sofern nicht eine der Parteien fristgerecht gekündigt hat. Eine Räumung ist extrem langwierig, selbst bei Zahlungsverzug.
- Temporada (saisonal/befristet): Wird die Wohnung erkennbar nur für einen vorübergehenden, klar umrissenen Zweck gemietet — nicht als Lebensmittelpunkt — greift dieser Schutz nicht. Der Vertrag endet vereinbarungsgemäß, ohne automatische Verlängerung.
Der 11-Monats-Vertrag ist so konstruiert, dass er eindeutig in die Kategorie temporada fällt. Eine Laufzeit von weniger als zwölf Monaten signalisiert, dass es sich gerade nicht um einen dauerhaften Wohnsitz handelt.
Rechtlich heikel: Allein dadurch, dass „11 Monate" im Vertrag steht, wird er noch kein wirksamer temporada-Vertrag. Entscheidend ist der tatsächliche Zweck der Anmietung, nicht die Laufzeit. Wenn der Mieter die Wohnung erkennbar als Hauptwohnsitz nutzt, kann ein Gericht den Vertrag als vivienda habitual umqualifizieren — unabhängig davon, was auf dem Papier steht. Lassen Sie Ihren konkreten Fall immer von einem Anwalt prüfen.
11-Monats-Vertrag vs. Ferienvermietung: der ehrliche Vergleich
| Kriterium | 11-Monats-Vertrag | Ferienvermietung (kurzfristig) |
|---|---|---|
| Laufzeit | in der Regel 11 Monate | Tage bis Wochen pro Buchung |
| Lizenz | keine Touristenlizenz nötig | licencia turística zwingend erforderlich |
| Gästemeldung | Nicht erforderlich — RD 933/2021 erfasst nur hospedaje-Aufenthalte unter ca. 30 Tagen | Pflicht für jeden Gast gemäß RD 933/2021 (seit Dezember 2024 für touristische Vermietungen in Kraft) |
| Möblierung | möbliert oder unmöbliert möglich | muss vollständig möbliert und ausgestattet sein |
| Verwaltungsaufwand | gering — ein Mieter, ein Vertrag | hoch — Wechsel, Reinigung, Kommunikation, Wartung |
| Einnahmestabilität | planbare Monatsmiete | saisonal — Sommer stark, Winter schwach |
| Verdienstpotenzial | pro Monat weniger, dafür konstant | pro Nacht mehr, aber stark schwankend |
| Verschleiß | ein Mieter, normale Nutzung | viele Gäste, höherer Wechselverschleiß |
| Steuerliche Behandlung | Mieteinkünfte (IRPF); der IRPF-Abschlag für vivienda habitual (50 % Basis, bis zu 90 % in Sonderfällen) gilt nicht für Temporada | Mieteinkünfte (IRPF), kein IRPF-Abschlag. IVA von 10 % möglich bei hotelähnlichen Dienstleistungen. |
| Eigennutzung | Wohnung 11 Monate belegt — kaum Eigennutzung | jederzeit Eigennutzungszeiträume blockierbar |
Die Geldfrage: Womit verdient man mehr?
Schauen wir uns ein realistisches Beispiel an. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung an der Costa Blanca:
11-Monats-Vertrag
- Monatsmiete: 650 €
- Jahreseinnahmen: 7.150 € (11 Monate)
- Kosten: minimal (Nebenkosten und kleine Wartungen trägt der Mieter)
- Zeitaufwand: nahezu null
- Nettoeinkommen: ca. 6.500–7.000 €
Ferienvermietung
- Durchschnittlicher Nachtpreis: 85 €
- Auslastung: 65 % (realistisch für die Costa Blanca, inklusive schwacher Monate)
- Bruttoeinnahmen: ca. 20.100 €
- Kosten: Reinigung (50 €/Wechsel × ca. 50 Wechsel = 2.500 €), Nebenkosten (2.400 €), Plattformgebühren (3.000 €), Verbrauchsmaterial und Instandhaltung (1.200 €), Verwaltung oder Ihre eigene Zeit
- Nettoeinkommen: ca. 11.000–13.000 €
Auf dem Papier bringt die Ferienvermietung also deutlich mehr — rund 4.000–6.000 € mehr pro Jahr in diesem Beispiel. Aber da steht ein riesiges Sternchen: Ihre Zeit.
Wenn Sie die Ferienvermietung selbst betreuen, gehen pro Woche schnell zehn bis zwanzig Stunden für Gästekommunikation, Wechsel, Problemlösung und Abstimmung drauf. Das ist im Grunde ein Teilzeitjob. Setzen Sie Ihre Zeit nur mit 15 €/Stunde an, sind das 7.800 € bis 15.600 € im Jahr an Arbeitswert.
Übernimmt eine Vermietungsagentur (üblich sind 15–25 % vom Umsatz), gehen 3.000 bis 5.000 € der Marge dort hin.
Die ehrliche Rechnung: Ferienvermietung verdient mehr — aber nur, wenn Sie die Wohnung effizient selbst managen oder wenn die Marge nach Abzug der Verwaltungsgebühren das übertrifft, was ein 11-Monats-Vertrag bringt. Bei vielen Wohnungen ist der Abstand am Ende kleiner, als man denkt.
Wann der 11-Monats-Vertrag die bessere Wahl ist
- Sie leben im Ausland und können (oder wollen) Wechsel und Gästekommunikation nicht aus der Ferne managen
- Sie wollen Ruhe — ein Mieter, eine Kaution, planbare Einnahmen, keine Nachrichten mitten in der Nacht
- Die Wohnung liegt in einer schwachen Tourismuslage, in der eine Ferienvermietung kaum auf gute Auslastung käme
- Sie bekommen keine Touristenlizenz — manche Gemeinden vergeben keine mehr oder haben strenge Obergrenzen
- Sie wollen die Bürokratie umgehen — kein Parte de Viajeros, keine Touristensteuer, keine Plattformpflege
- Ihre Eigentümergemeinschaft verbietet Ferienvermietung — viele urbanizaciones und Wohnanlagen haben kurzfristige Vermietung mehrheitlich untersagt
Wann die Ferienvermietung mehr Sinn ergibt
- Die Wohnung liegt in einer Top-Touristenlage — direkt am Strand, in der Altstadt, in der Nähe großer Sehenswürdigkeiten
- Sie sind gerne Gastgeber und haben kein Problem mit dem Kommunikationsaufwand (oder Sie automatisieren ihn)
- Sie wollen die Wohnung selbst nutzen — eigene Urlaubswochen blocken, den Rest vermieten
- Die Hauptsaison läuft stark — in Regionen wie der Costa Blanca trägt der Sommer einen Großteil der Jahreseinnahmen
- Sie haben die Tools, um effizient zu managen — ein gutes PMS, automatisierte Gästekommunikation, ein zuverlässiges Reinigungsteam
Die Mischlösung
Manche Eigentümer kombinieren beides: In der Nebensaison (Oktober bis April) vermieten sie an einen Langzeitmieter, in der Hochsaison (Mai bis September) wechseln sie auf Ferienvermietung. Das maximiert die Einnahmen und nimmt der Ferienvermietung die schwache Wintersaison weg.
Der Haken: Das erfordert sorgfältige Vertragsgestaltung und ist nicht in jeder Region zulässig. Prüfen Sie die örtlichen Regeln und sprechen Sie mit einem Anwalt, bevor Sie diesen Weg gehen.
Rechtliche Stolperfallen
- Die „falsche" temporada. Wenn Ihr 11-Monats-Mieter erkennbar dort lebt (gemeldet, Post landet dort, arbeitet vor Ort), kann ein Gericht den Vertrag umqualifizieren. Die elf Monate Laufzeit allein schützen Sie nicht.
- Stillschweigende Verlängerung. Bleibt der Mieter über das Vertragsende hinaus und Sie holen die Wohnung nicht aktiv zurück, kann das Mietverhältnis als stillschweigend verlängert gelten — im schlimmsten Fall sogar als vivienda habitual.
- Kautionspflicht (fianza). Temporada-Verträge fallen unter Art. 36.1 LAU als arrendamiento para uso distinto del de vivienda und erfordern daher zwei Monatsmieten als fianza — nicht eine (eine Monatsmiete gilt nur bei vivienda habitual). Die Kaution muss bei der zuständigen Stelle der jeweiligen autonomen Gemeinschaft hinterlegt werden (in Valencia über die Generalitat mit Modelo 805; in Katalonien über INCASÒL; jede Region hat ihre eigene Behörde). Viele Vermieter überspringen diesen Schritt — tun Sie das nicht: Verstöße können Ihre Rechtsansprüche entkräften und Bußgelder auslösen.
- Räumungsrealität. Auch mit temporada-Vertrag dauert die Räumung eines nicht zahlenden Mieters in Spanien Monate. Die Justiz arbeitet langsam. Wählen Sie Ihre Mieter sorgfältig aus.
Neue Regelungen 2025–2026: Spanien zieht die Mietregeln zunehmend an. Mehrere autonome Gemeinschaften haben neue Vorschriften erlassen, die sowohl die touristische als auch die mittelfristige Vermietung betreffen. Prüfen Sie für Ihre Region die aktuelle Rechtslage, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen.
Steuerliche Folgen
Für in Spanien Steuerpflichtige
Mieteinkünfte aus 11-Monats- und touristischen Vermietungen werden in der jährlichen IRPF-Erklärung angegeben. Für langfristige Wohnraumvermietungen (vivienda habitual) bei ab 2024 unterzeichneten Verträgen hat das Gesetz 12/2023 („Ley por el derecho a la vivienda") die alte pauschale 60%-Ermäßigung durch ein gestaffeltes System auf die Netto-Mieteinnahmen ersetzt:
- 50 % — Standardermäßigung für jeden vivienda-habitual-Vertrag.
- 60 % — wenn die Wohnung in den letzten zwei Jahren vor Vertragsschluss saniert wurde.
- 70 % — Erstvermietung an Mieter zwischen 18 und 35 in einer ausgewiesenen zona de mercado residencial tensionado oder an öffentliche Wohnraumprogramme.
- 90 % — in einer ausgewiesenen zona tensionada mit einer Mietreduzierung von mindestens 5 % gegenüber dem Vorvertrag.
Keine dieser Ermäßigungen gilt für touristische Vermietungen oder Temporada-Verträge — nur für echte vivienda-habitual-Mietverhältnisse.
Für Nicht-Ansässige
EU-/EWR-Ansässige zahlen 19 % Steuern auf die Netto-Mieteinnahmen (Einnahmen abzüglich abzugsfähiger Kosten). Nicht-EU-Ansässige zahlen 24 % auf die Brutto-Einnahmen ohne Kostenabzug — ein erheblicher Unterschied. Dies gilt für beide Vermietungsarten. Seit der Reform von 2024 (Orden HAC/56/2024, in Kraft seit dem Steuerjahr 2024) wird das Modelo 210 für Mieteinnahmen jährlich abgegeben — innerhalb der ersten 20 Tage des Januars für das vorangegangene Kalenderjahr — und nicht mehr vierteljährlich. Die vierteljährliche Abgabe gilt weiterhin für bestimmte andere Einkunftsarten von Nichtansässigen.
IVA (Mehrwertsteuer)
Reine Wohnraumvermietungen (auch 11-Monats-Verträge) sind von der IVA befreit. Ferienvermietungen sind ebenfalls grundsätzlich befreit — außer, Sie bieten hotelartige Leistungen an (tägliche Reinigung, Mahlzeiten, Rezeption). In diesem Fall fallen 10 % IVA an.
Ihre Entscheidung treffen
Eine pauschal richtige Antwort gibt es nicht. Die richtige Wahl hängt vom Standort der Wohnung, Ihrer Bereitschaft zur Eigeninvolvierung, Ihren finanziellen Zielen und Ihrer Risikoneigung ab.
Stellen Sie sich ehrlich folgende Fragen:
- Bin ich bereit, Gästekommunikation, Wechsel und Wartung aktiv zu managen — oder dafür jemanden zu bezahlen?
- Liegt die Wohnung in einer Region mit starker Touristennachfrage über das ganze Jahr — oder nur im Sommer?
- Möchte ich die Wohnung selbst für Urlaube nutzen?
- Bekomme ich eine Touristenlizenz, oder habe ich sie bereits?
- Was zählt für mich mehr: Planbarkeit oder maximales Einkommen?
Wenn Sie sich für die Ferienvermietung entscheiden, ist die Wohnung selbst nicht der entscheidende Erfolgsfaktor — es ist die Qualität des Gästeerlebnisses. Gute Kommunikation, sofortige Antworten und hilfreiche Ortskenntnisse sind das, was profitable 5-Sterne-Vermietungen von kämpfenden unterscheidet.
Die beste Anlagestrategie für eine Immobilie ist nicht die, die auf dem Papier am meisten verdient — es ist die, die Sie ohne Ausbrennen durchhalten. Wählen Sie das Modell, das zu Ihrem Leben passt, nicht nur zu Ihrer Tabelle.
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