Spanien gehört in Europa zu den begehrtesten Märkten für Ferienvermietung, und das aus gutem Grund: verlässliches Wetter, bezahlbare Immobilien und ein stabiler Strom internationaler Gäste über das ganze Jahr. Eine Ferienwohnung hier aufzuziehen ist aber deutlich aufwendiger, als sie einfach bei Airbnb einzustellen.
Es geht um Lizenzen, um die polizeiliche Anmeldung der Gäste, um Steuern — und um Regeln, die sich von Region zu Region erheblich unterscheiden. Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch alles, was dazugehört.
Wichtig: Die Vorgaben unterscheiden sich deutlich zwischen den autonomen Gemeinschaften (Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña usw.) und teilweise sogar zwischen einzelnen Gemeinden. Dieser Leitfaden zeigt die allgemeinen Anforderungen — prüfen Sie für Ihren Standort aber immer die örtlich gültigen Regeln. Im Zweifel lohnt sich der Gang zu einer örtlichen gestoría.
1. Touristenlizenz beantragen (licencia turística)
Das ist der wichtigste Schritt — und der einzige, an dem es kein Vorbeikommen gibt. Jede Ferienwohnung in Spanien braucht eine Lizenznummer, um legal betrieben zu werden. Ohne sie drohen Bußgelder zwischen 3.000 € und über 30.000 €, je nach Region.
So läuft das Verfahren
Die Details unterscheiden sich je nach autonomer Gemeinschaft, im Grundsatz brauchen Sie aber Folgendes:
- Einreichung einer declaración responsable (Eigenerklärung) bei der regionalen Tourismusbehörde
- Angaben zur Wohnung: Adresse, Anzahl der Zimmer, maximale Belegung, Ausstattung
- Erfüllung der Mindeststandards: Warmwasser, Heizung/Kühlung, Erste-Hilfe-Kasten, Beschwerdeformulare, Brandschutz
- Erhalt Ihrer Registriernummer (z. B. VT-12345 in der Comunidad Valenciana, VTAR in Andalucía)
In der Comunidad Valenciana (dazu zählen Alicante, Benidorm, Torrevieja) läuft der Antrag über das Portal GVA Turisme. Bis zur Bewilligung vergehen in der Regel ein bis drei Monate.
Was Sie dafür brauchen
- Eigentumsnachweis oder Mietvertrag mit ausdrücklicher Untervermietungserlaubnis
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (certificado de habitabilidad bzw. cédula de habitabilidad)
- Grundriss mit Raumaufmaßen
- Ihre NIE oder NIF
- Beschwerdeformulare (hojas de reclamaciones)
Tipp: Eine örtliche gestoría übernimmt für 200–500 € den gesamten Antrag. Angesichts des Papierkrams ist das oft gut investiertes Geld.
2. Anmeldung bei der Hacienda (steuerliche Pflichten)
Sobald Sie die Lizenz haben, müssen Sie Ihre Vermietungstätigkeit bei der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria) anmelden.
Die wichtigsten steuerlichen Punkte
- Modelo 036/037: Anmeldung als autónomo oder Anzeige der Tätigkeit innerhalb Ihrer bestehenden steuerlichen Situation
- IVA (Mehrwertsteuer): Kurzzeitige Ferienvermietungen in Spanien sind grundsätzlich von der IVA befreit, solange Sie keine hotelartigen Leistungen anbieten (Zwischenreinigung während des Aufenthalts, Frühstück, Rezeption). Die meisten Ferienwohnungen fallen unter diese Befreiung.
- IRPF (Einkommensteuer): Mieteinnahmen müssen angegeben werden. In Spanien Steuerpflichtige geben sie in der jährlichen IRPF an. Nicht-Ansässige reichen vierteljährlich Modelo 210 ein.
- Touristensteuer: Einige Regionen (insbesondere Cataluña und Baleares) erheben eine Touristensteuer pro Nacht und Gast. Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde sie verlangt.
Nicht in Spanien ansässige Eigentümer aus EU-Staaten werden mit 19 % auf den Nettoertrag der Vermietung besteuert. Nicht-EU-Ansässige zahlen 24 % auf den Bruttoertrag. Das ist ein erheblicher Unterschied — wenn Sie nicht in Spanien wohnen, lohnt sich ein Gespräch mit einem Steuerberater.
3. Gästemeldung (SES.Hospedajes)
Diesen Punkt unterschätzen viele neue Gastgeber. Das spanische Recht verpflichtet jede Beherbergungsstätte, alle Gäste innerhalb von 24 Stunden nach Check-in bei den Behörden anzumelden.
So läuft das 2026
Seit der Reform 2025 erfolgt die Gästemeldung über die Plattform SES.Hospedajes (Sistema de Entrada y Salida). Sie müssen folgende Daten erheben und übermitteln:
- Vollständiger Name jedes Gastes
- Geburtsdatum
- Staatsangehörigkeit
- Art und Nummer des Ausweisdokuments (Reisepass oder Personalausweis)
- An- und Abreisedatum
- Angaben zur Zahlungsart
Die Daten müssen digital über die SES-Plattform eingereicht werden. Das alte Papierverfahren mit dem Parte de Viajeros bei der Guardia Civil wird ausgemustert.
Profi-Tipp: Erfassen Sie die Ausweisdaten Ihrer Gäste bereits vor Anreise. Schicken Sie ein Online-Formular zum Pre-Check-in mit Ihrer Buchungsbestätigung mit. Das spart Zeit am Anreisetag und sorgt dafür, dass Sie die 24-Stunden-Frist halten. PropertyHost übernimmt die SES.Hospedajes-Meldung bei jedem Check-in automatisch.
4. Versicherung
Eine normale Hausratversicherung deckt die kurzfristige Vermietung in der Regel nicht ab. Sie brauchen zusätzlich:
- Haftpflichtversicherung (responsabilidad civil): In den meisten Regionen vorgeschrieben. Sie deckt Schäden an Gästen oder deren Eigentum.
- Schadenversicherung für die Wohnung: Gegen Schäden, die Gäste verursachen. Airbnbs AirCover bietet einen gewissen Schutz, eine eigene Police ist trotzdem zu empfehlen.
- Inhaltsversicherung: Für Möbel, Geräte und persönliche Gegenstände in der Wohnung.
Anbieter wie Zurich, Mapfre oder Spezialversicherer wie Guardhog haben in Spanien Pakete für Ferienvermietungen im Programm. Rechnen Sie mit 200–500 €/Jahr, je nach Wert der Immobilie und Deckung.
5. Wohnung praktisch vorbereiten
Neben den rechtlichen Pflichten muss die Wohnung tatsächlich gästetauglich sein. Eine praktische Checkliste:
Basisausstattung
- Verlässliches WLAN (für Gäste nicht verhandelbar)
- Klimaanlage / Heizung (in Spaniens Klima unverzichtbar)
- Warmwasser, das tatsächlich zuverlässig läuft
- Saubere Bettwäsche und Handtücher (mindestens zwei Garnituren pro Bett)
- Vollständig ausgestattete Küche (Töpfe, Pfannen, Teller, Besteck, Gläser)
- Waschmaschine (ab drei Übernachtungen erwartet)
- Bügeleisen und Bügelbrett
- Föhn
Sicherheit
- Feuerlöscher und Rauchmelder
- Erste-Hilfe-Kasten
- Notfallnummern gut sichtbar ausgehängt
- Poolsicherheit (Zaun oder Abdeckung, falls vorhanden)
- Gasprüfbescheinigung, falls relevant
Die kleinen Extras, die 5 Sterne bringen
- Willkommenspaket (Wasser, Kaffee, Milch, Brot, Obst)
- Örtlicher Wohnungsführer oder digitaler Guide mit Ihren persönlichen Tipps
- Strandhandtücher und eine Strandtasche
- Handyladekabel und Steckdosenadapter
- Gesellschaftsspiele und Bücher für Regentage
- QR-Code zu Ihrem PropertyHost-Gästeassistenten
6. Wohnung inserieren
Wenn alles steht, kann die Wohnung online. Die wichtigsten Plattformen für Ferienvermietung in Spanien:
- Airbnb: Größte internationale Reichweite. Stark bei englischsprachigen Gästen.
- Booking.com: Stark im europäischen Markt, besonders bei Niederländern, Deutschen und Skandinaviern.
- Vrbo / HomeAway: Beliebt bei Familien und längeren Aufenthalten.
- Idealista Vacacional: Spanische Plattform, gut für inländischen Tourismus.
Wichtig: Auf jedem Inserat muss Ihre Lizenznummer sichtbar sein. Die Plattformen kontrollieren das immer strenger — Airbnb sperrt Inserate ohne gültige Registriernummer.
Fotos machen den Unterschied
Professionelle Fotos sind die mit Abstand beste einzelne Investition für Ihr Inserat. Gute Bilder können Ihre Buchungsquote verdoppeln. Rechnen Sie mit 150–300 € für einen professionellen Immobilienfotografen — das holen Sie über die ersten Buchungen mehrfach wieder rein.
7. Gästekommunikation aufsetzen
Hier unterschätzen die meisten Gastgeber den Aufwand. Sobald Buchungen reinkommen, beantworten Sie immer wieder dieselben Fragen: WLAN-Passwort, Check-in-Anweisungen, Restaurantempfehlungen, wie die Waschmaschine läuft, wo der nächste Supermarkt ist, was man bei Regen unternehmen kann.
Drei Optionen stehen zur Wahl:
- Manuell erledigen: Bei einer einzigen Wohnung machbar, wenn Sie damit leben können, rund um die Uhr erreichbar zu sein
- Mit Textbausteinen arbeiten: Besser, aber immer noch manuell und nicht mehrsprachig
- Einen KI-Gästeassistenten einsetzen: Erledigt alles automatisch, in über 20 Sprachen, rund um die Uhr
Mit Tools wie PropertyHost richten Sie einen kompletten digitalen Wohnungsführer samt KI-Assistent in etwa zehn Minuten ein. Ihre Gäste bekommen sofort eine Antwort auf jede Frage, in ihrer Sprache, zu jeder Uhrzeit. Sie selbst werden nur dann benachrichtigt, wenn wirklich Ihre persönliche Aufmerksamkeit gefragt ist.
8. Laufende Pflichten
Wenn der Betrieb läuft, dürfen Sie die wiederkehrenden Aufgaben nicht aus den Augen verlieren:
- Gästemeldung: jeder Gast, jeder Aufenthalt, innerhalb von 24 Stunden über SES.Hospedajes
- Steuererklärungen: vierteljährlich (Nicht-Ansässige) oder jährlich (Ansässige)
- Lizenzverlängerung: In manchen Regionen turnusmäßig erforderlich
- Versicherungsverlängerung: jährlich
- Instandhaltung: regelmäßige Kontrolle, insbesondere Klimaanlagenfilter, Wasserleitungen, Pool
- Bewertungsmanagement: Bewertungen zeitnah beantworten, Probleme schnell adressieren
- Preisanpassungen: Saisonpreise pflegen, Wettbewerb im Auge behalten
Häufige Fehler, die Sie sich sparen können
- Ohne Lizenz vermieten: Die Bußgelder sind real, und die Behörden kontrollieren zunehmend. Lohnt das Risiko nicht.
- Gästemeldung ignorieren: Die Guardia Civil prüft. Bußgelder beginnen bei 600 €.
- Einkünfte nicht erklären: Die Plattformen geben Buchungsdaten an die Steuerbehörden weiter. Die Hacienda weiß Bescheid.
- Kommunikationsaufwand unterschätzen: Gäste haben zu allen Zeiten und in mehreren Sprachen Fragen.
- Auf Handyfotos setzen: Unscharfe Bilder ruinieren Ihre Klickrate.
- Hausordnung der urbanización ignorieren: Liegt die Wohnung in einer urbanización mit Hausordnung (Poolzeiten, Lärm, Parken), kennen Sie diese Regeln und kommunizieren Sie sie klar an Ihre Gäste.
Fazit
Eine Ferienvermietung in Spanien aufzuziehen, bringt mehr Bürokratie mit sich, als die meisten erwarten. Wenn die Anfangshürden aber einmal genommen sind — Lizenz, Steuern, Versicherung, Gästemeldung — wird der laufende Betrieb gut beherrschbar, vor allem mit den richtigen Werkzeugen.
Wer langfristig erfolgreich vermietet, behandelt das Ganze von Tag eins als echtes Geschäft: legal, professionell, gästeorientiert. Die Abkürzungen (ohne Lizenz vermieten, Gästemeldung weglassen, Steuern ignorieren) holen einen am Ende immer ein.
Machen Sie es richtig, investieren Sie in gute Kommunikation — und Sie haben über Jahre hinweg eine profitable Vermietung mit 5-Sterne-Bewertungen und wiederkehrenden Gästen.
Spanische Vermietung, welchen Weg auch immer.
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