Si tienes vivienda en España y has hablado con otros propietarios sobre cómo alquilarla, alguien te habrá mencionado inevitablemente el contrato de 11 meses. Es una de las estrategias de alquiler más comunes — y más malinterpretadas — del mercado español.
Esta guía explica qué son los contratos de 11 meses, por qué existen, cómo se comparan con el alquiler turístico de corta duración y qué enfoque tiene más sentido en tu caso concreto.
¿Qué es un contrato de 11 meses?
Un contrato de alquiler de 11 meses (contrato de temporada) es un acuerdo de alquiler de duración media que dura — adivina — 11 meses. Encaja dentro de la regulación de arrendamientos de temporada en España, que es distinta del alquiler residencial de larga duración.
¿Por qué exactamente 11 meses?
Esta es la pregunta clave, y la respuesta es jurídica. La ley principal de arrendamientos en España — la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) — distingue entre dos tipos:
- Vivienda habitual: si el inquilino alquila tu inmueble como su residencia principal, obtiene fuertes protecciones legales en virtud de la LAU. El contrato se prorroga automáticamente hasta los 5 años (o 7 si el arrendador es una persona jurídica) — y, transcurrido ese plazo, se activa una prórroga tácita de 3 años salvo que cualquiera de las partes haya dado el preaviso exigido. El desahucio es extremadamente lento, incluso por impago.
- Temporada: si el alquiler es para una finalidad temporal concreta — no como vivienda habitual — las protecciones de la LAU no aplican. El contrato termina cuando se acuerda, sin prórrogas automáticas.
El contrato de 11 meses está pensado para encajar claramente en la categoría temporada. Al fijarlo en menos de 12 meses, se señala que no se destina a ser una residencia permanente.
Matiz legal importante: escribir simplemente «11 meses» en un contrato no lo convierte automáticamente en contrato de temporada. Lo que importa es la finalidad del alquiler, no sólo la duración. Si el inquilino está claramente usándolo como residencia habitual, un juez puede recalificar el contrato como vivienda habitual con independencia de lo que diga el papel. Consulta siempre a un abogado para tu caso concreto.
Contratos de 11 meses vs alquiler turístico: la comparativa completa
| Factor | Contrato 11 meses | Alquiler turístico (corta duración) |
|---|---|---|
| Duración | 11 meses (típicamente) | Días o semanas por reserva |
| Licencia | No requiere licencia turística | Licencia turística obligatoria |
| Registro de huéspedes | No exigido — el RD 933/2021 solo cubre el hospedaje con estancias inferiores a ~30 días | Obligatorio para cada huésped según el RD 933/2021 (en vigor desde diciembre de 2024 para alquileres turísticos) |
| Mobiliario | Puede ir amueblado o sin amueblar | Totalmente amueblado y equipado |
| Esfuerzo de gestión | Mínimo — un inquilino, un contrato | Alto — rotaciones, limpiezas, comunicación, mantenimiento |
| Estabilidad de ingresos | Renta mensual predecible | Estacional — alta en verano, baja en invierno |
| Potencial de ingresos | Menor al mes, pero constante | Más alto por noche, pero variable |
| Desgaste | Un inquilino, uso normal | Múltiples huéspedes, mayor desgaste por rotaciones |
| Tratamiento fiscal | Rendimiento del capital inmobiliario (IRPF); la reducción IRPF de vivienda habitual (50% base, hasta 90% en casos concretos) no aplica a temporada | Rendimiento del capital inmobiliario (IRPF), sin reducción IRPF. IVA al 10% si se prestan servicios propios de la hostelería. |
| Uso personal | Vivienda ocupada 11 meses — uso personal limitado | Puedes bloquear fechas para uso personal cuando quieras |
La cuestión del dinero: ¿cuál renta más?
Veamos un ejemplo realista. Un apartamento de dos dormitorios en la Costa Blanca:
Contrato de 11 meses
- Renta mensual: 650 €
- Ingresos anuales: 7.150 € (11 meses)
- Gastos: mínimos (el inquilino paga los suministros, mantenimiento básico)
- Tiempo de gestión: casi cero
- Ingresos netos: aproximadamente 6.500–7.000 €
Alquiler turístico
- Precio medio por noche: 85 €
- Ocupación: 65% (realista para la Costa Blanca, incluyendo meses flojos)
- Ingresos brutos: aproximadamente 20.100 €
- Gastos: limpieza (50 € por rotación × ~50 rotaciones = 2.500 €), suministros (2.400 €), comisiones de plataforma (3.000 €), reposición y mantenimiento (1.200 €), gestión o tu tiempo
- Ingresos netos: aproximadamente 11.000–13.000 €
Sobre el papel, el alquiler turístico genera bastante más — más o menos 4.000–6.000 € adicionales al año en este ejemplo. Pero hay un asterisco enorme: tu tiempo.
Si gestionas el alquiler turístico tú mismo, le dedicas 10–20 horas semanales entre comunicación con huéspedes, rotaciones, incidencias y coordinación. Es básicamente un trabajo a media jornada. Si valoras tu tiempo a 15 €/hora, son 7.800–15.600 € anuales en horas.
Si contratas una empresa de gestión (suele cobrar 15–25% de los ingresos), eso se come 3.000–5.000 € de tu margen.
El cálculo real: el alquiler turístico renta más — pero sólo si lo gestionas de forma eficiente tú mismo o si el margen después de fees de gestión sigue superando lo que pagaría un contrato de 11 meses. Para muchas viviendas, la diferencia es más pequeña de lo que parece cuando incluyes todos los costes.
Cuándo tiene más sentido el contrato de 11 meses
- Vives en el extranjero y no puedes gestionar rotaciones y comunicación con huéspedes en remoto (o no quieres)
- Quieres cero quebraderos de cabeza — un inquilino, una fianza, ingresos predecibles, sin mensajes a medianoche
- Tu vivienda está en zona de poca demanda turística donde las ocupaciones de corta duración serían pobres
- No puedes conseguir licencia turística — algunos municipios han dejado de emitirlas o tienen cupos estrictos
- Quieres evitar la burocracia — sin Parte de Viajeros, sin tasa turística, sin gestión de plataformas
- Tu comunidad prohíbe el alquiler turístico — muchas urbanizaciones y comunidades han votado vetar el alquiler de corta duración
Cuándo tiene más sentido el alquiler turístico
- Tu vivienda está en una ubicación turística top — primera línea de playa, casco histórico, cerca de atracciones
- Disfrutas hospedando y no te importa la carga de comunicación (o la automatizas)
- Quieres usarla tú mismo — bloqueas tus semanas de vacaciones y alquilas el resto
- La ocupación en temporada alta es fuerte — en zonas como la Costa Blanca, los meses de verano pueden cubrir gran parte de los ingresos anuales
- Tienes las herramientas para gestionarlo eficientemente — un buen PMS, comunicación automatizada y un equipo de limpieza fiable
El enfoque híbrido
Algunos propietarios combinan ambas estrategias: alquilan a un inquilino de larga duración en temporada baja (octubre–abril) y pasan a alquiler turístico en temporada alta (mayo–septiembre). Esto maximiza ingresos a la vez que reduce el problema de la vacancia invernal que sufre mucho alquiler turístico.
El truco: requiere un diseño contractual cuidadoso y no es viable en todas las regiones. Revisa la normativa local y consulta a un abogado antes de intentarlo.
Trampas legales a tener en cuenta
- La trampa de la «falsa temporada». Si tu inquilino de 11 meses claramente vive allí de forma permanente (empadronado, recibe correo, trabaja en la zona), un juez puede recalificar el contrato. La duración de 11 meses por sí sola no te protege.
- Renovación automática. Si el inquilino sigue en la vivienda pasada la fecha de fin y no reclamas activamente, el contrato puede entenderse tácitamente renovado — potencialmente como vivienda habitual.
- Requisitos de fianza. Los contratos de temporada se encuadran en el artículo 36.1 LAU como arrendamiento para uso distinto del de vivienda y por tanto requieren dos mensualidades de renta como fianza — no una (una mensualidad solo aplica al arrendamiento de vivienda habitual). La fianza debe depositarse en el organismo competente de tu comunidad autónoma (en la Comunidad Valenciana, ante la Generalitat mediante el Modelo 805; en Cataluña, ante el INCASÒL; cada comunidad tiene su propio organismo). Muchos arrendadores se saltan este paso — no lo hagas: su incumplimiento puede anular tus protecciones legales y conllevar sanciones.
- Realidades del desahucio. Incluso con contrato de temporada, desahuciar a un inquilino moroso en España lleva meses. El sistema judicial es lento. Selecciona bien a tus inquilinos.
Nuevas normativas 2025–2026: España ha venido endureciendo la regulación del alquiler. Varias comunidades autónomas han introducido nuevas normas que afectan tanto al alquiler turístico como al de media estancia. Comprueba siempre la normativa vigente en tu región antes de firmar cualquier contrato.
Implicaciones fiscales
Para residentes fiscales en España
Los rendimientos de los alquileres de 11 meses y de los alquileres turísticos se declaran en el IRPF anual. Para arrendamientos de larga duración destinados a vivienda habitual firmados a partir de 2024, la Ley 12/2023 («Ley por el derecho a la vivienda») sustituyó la antigua reducción fija del 60% por un sistema escalonado sobre el rendimiento neto del alquiler:
- 50% — reducción general para cualquier contrato de vivienda habitual.
- 60% — si la vivienda fue rehabilitada en los dos años previos a la firma del contrato.
- 70% — primer alquiler a inquilino de 18 a 35 años en una zona de mercado residencial tensionado declarada, o a programas públicos de vivienda.
- 90% — en zona tensionada declarada con una reducción de la renta de al menos un 5% respecto al contrato anterior.
Ninguna de estas reducciones aplica a los alquileres turísticos ni a los contratos de temporada — solo al alquiler de auténtica vivienda habitual.
Para no residentes
Los residentes en la UE/EEE tributan al 19% sobre el rendimiento neto del alquiler (ingresos menos gastos deducibles). Los no residentes fuera de la UE tributan al 24% sobre los ingresos brutos, sin deducción de gastos — una diferencia importante. Aplica a ambos tipos de alquiler. Desde la reforma de 2024 (Orden HAC/56/2024, en vigor desde el ejercicio 2024), el Modelo 210 para rendimientos del alquiler se presenta anualmente — durante los primeros 20 días naturales de enero respecto al año natural anterior — y no trimestralmente. La presentación trimestral del Modelo 210 sigue aplicando para otros tipos de rendimientos de no residentes.
IVA
Los alquileres estándar (incluidos los de 11 meses) están exentos de IVA. Los alquileres turísticos también suelen estarlo salvo que prestes servicios propios de hotel (limpieza diaria, comidas, recepción). En ese caso aplica IVA al 10%.
Cómo tomar la decisión
No hay una respuesta universal correcta. La opción correcta depende de la ubicación de tu vivienda, tu nivel de implicación, tus objetivos económicos y tu tolerancia al riesgo.
Pregúntate con sinceridad:
- ¿Estoy dispuesto a gestionar activamente comunicación, rotaciones y mantenimiento? (¿O a pagar a alguien para que lo haga?)
- ¿Está mi vivienda en una zona con fuerte demanda turística todo el año, o sobre todo en verano?
- ¿Quiero usar la vivienda para mis propias vacaciones?
- ¿Puedo conseguir (o ya tengo) licencia turística?
- ¿Cuánto valoro la previsibilidad frente al ingreso máximo?
Si vas por la vía del alquiler turístico, el mayor factor para tu éxito no será la vivienda en sí — será cómo manejas la experiencia del huésped. Buena comunicación, respuestas inmediatas y consejos locales útiles son lo que separa los alquileres de 5 estrellas rentables de los que apenas tiran.
La mejor estrategia inmobiliaria no es la que renta más sobre el papel — es la que puedes sostener sin quemarte. Elige el modelo que encaje con tu vida, no sólo con tu hoja de cálculo.
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