Si vous possédez un bien en Espagne et que vous en avez parlé avec d'autres propriétaires pour le louer, quelqu'un vous a forcément évoqué le contrat de 11 mois. C'est l'une des stratégies locatives les plus répandues — et l'une des plus mal comprises — en Espagne.
Ce guide explique ce qu'est un contrat de 11 mois, pourquoi il existe, comment il se compare à la location touristique de courte durée et quelle approche correspond le mieux à votre situation.
Qu'est-ce qu'un contrat de 11 mois ?
Le contrat de 11 mois (contrato de temporada) est un bail de moyenne durée qui court généralement sur — vous l'aurez deviné — 11 mois. Il relève du régime espagnol des locations saisonnières ou temporaires, distinct des baux d'habitation principale de longue durée.
Pourquoi spécifiquement 11 mois ?
C'est la question clé, et la réponse est juridique. La principale loi locative espagnole — la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) — distingue deux grandes catégories :
- Vivienda habitual (résidence principale) : si un locataire loue votre bien comme résidence principale, il bénéficie de fortes protections légales en vertu de la LAU. Le contrat est automatiquement prorogé jusqu'à 5 ans (ou 7 si le bailleur est une personne morale) — puis intervient une prorogation tacite de 3 ans (prórroga tácita) sauf si l'une des parties a donné le préavis requis. L'expulsion est extrêmement longue, même en cas d'impayé.
- Temporada (saisonnier/temporaire) : si la location est pour une finalité temporaire bien précise — pas pour servir de résidence principale — les protections de la LAU ne s'appliquent pas. Le contrat s'achève à la date convenue, sans prorogation automatique.
Le contrat de 11 mois est calibré pour entrer clairement dans la catégorie temporada. En le fixant à moins de 12 mois, on signale qu'il n'a pas vocation à devenir un logement permanent.
Nuance juridique importante : écrire « 11 mois » sur un contrat n'en fait pas automatiquement un contrato de temporada. Ce qui compte, c'est la finalité de la location, pas seulement sa durée. Si le locataire utilise manifestement le bien comme résidence principale, un tribunal peut requalifier le contrat en vivienda habitual, peu importe ce qui est écrit. Consultez toujours un avocat pour votre situation précise.
Contrat de 11 mois vs location touristique : le comparatif complet
| Critère | Contrat de 11 mois | Location touristique (courte durée) |
|---|---|---|
| Durée | 11 mois (en général) | De quelques jours à quelques semaines par réservation |
| Licence requise | Pas de licence touristique nécessaire | Licencia turística obligatoire |
| Déclaration des voyageurs | Non requis — le RD 933/2021 ne couvre que les séjours d'hospedaje de moins de 30 jours environ | Obligatoire pour chaque hôte selon le RD 933/2021 (en vigueur depuis décembre 2024 pour les locations touristiques) |
| Mobilier | Meublé ou non meublé | Doit être entièrement meublé et équipé |
| Charge de gestion | Minimale — un locataire, un contrat | Élevée — rotations, ménages, communication, entretien |
| Stabilité des revenus | Loyer mensuel prévisible | Saisonnier — fort en été, faible en hiver |
| Potentiel de revenus | Moindre par mois, mais régulier | Plus élevé par nuit, mais variable |
| Usure | Un locataire, usage normal | Plusieurs voyageurs, usure liée aux rotations |
| Fiscalité | Revenus fonciers (IRPF) ; la réduction IRPF pour vivienda habitual (50 % de base, jusqu'à 90 % dans des cas précis) ne s'applique pas à la temporada | Revenus fonciers (IRPF), pas de réduction IRPF. IVA à 10 % possible en cas de prestations de type hôtelier. |
| Usage personnel | Bien occupé 11 mois — usage personnel limité | Bloquez les dates qui vous arrangent |
La question des revenus : lequel rapporte le plus ?
Prenons un exemple réaliste. Un deux-pièces sur la Costa Blanca :
Contrat de 11 mois
- Loyer mensuel : 650 €
- Revenus annuels : 7 150 € (11 mois)
- Charges : minimales (le locataire paie les fluides, l'entretien courant)
- Temps de gestion : quasi nul
- Revenu net : environ 6 500 à 7 000 €
Location touristique
- Tarif moyen par nuit : 85 €
- Taux d'occupation : 65 % (réaliste sur la Costa Blanca, mois creux inclus)
- Revenus bruts : environ 20 100 €
- Charges : ménages (50 €/rotation × ~50 rotations = 2 500 €), fluides (2 400 €), commissions plateformes (3 000 €), consommables et entretien (1 200 €), gestion ou votre temps
- Revenu net : environ 11 000 à 13 000 €
Sur le papier, la location touristique rapporte nettement plus — environ 4 000 à 6 000 € de plus par an dans cet exemple. Mais il y a un énorme astérisque : votre temps.
Si vous gérez vous-même la location touristique, vous y consacrez 10 à 20 heures par semaine : communication voyageur, rotations, dépannages, coordination. C'est l'équivalent d'un mi-temps. Si vous valorisez votre temps ne serait-ce qu'à 15 €/heure, cela représente 7 800 à 15 600 € de travail par an.
Si vous passez par un gestionnaire (typiquement 15 à 25 % du chiffre), ce sont 3 000 à 5 000 € de marge en moins.
Le vrai calcul : la location touristique rapporte plus — mais seulement si vous la gérez efficacement vous-même, ou si la marge après frais de gestion dépasse encore ce que rapporterait un contrat de 11 mois. Pour beaucoup de biens, l'écart est plus faible qu'on ne le pense une fois tous les coûts pris en compte.
Quand le contrat de 11 mois a plus de sens
- Vous vivez à l'étranger et vous ne pouvez pas (ou ne voulez pas) gérer les rotations et la communication voyageur à distance
- Vous voulez zéro prise de tête — un locataire, un dépôt, des revenus prévisibles, plus de messages à 2 h du matin
- Votre bien est dans une zone peu touristique où les taux d'occupation en courte durée seraient médiocres
- Vous n'arrivez pas à obtenir de licencia turística — certaines communes ont cessé d'en délivrer ou imposent des plafonds stricts
- Vous voulez éviter la paperasse — pas de Parte de Viajeros, pas de taxe de séjour, pas de gestion de plateformes
- Votre copropriété interdit les locations touristiques — beaucoup d'urbanizaciones et d'immeubles ont voté l'interdiction des locations de courte durée
Quand la location touristique a plus de sens
- Votre bien est dans un emplacement touristique premium — bord de mer, vieille ville, près des attractions majeures
- L'accueil vous plaît et la charge de communication ne vous rebute pas (ou vous l'automatisez)
- Vous voulez profiter du bien vous-même — bloquer vos semaines de vacances et louer le reste
- L'occupation en haute saison est forte — sur la Costa Blanca, l'été peut couvrir une part importante des revenus annuels
- Vous avez les outils pour gérer efficacement — un bon PMS, une communication voyageur automatisée, une équipe de ménage fiable
L'approche hybride
Certains propriétaires combinent les deux stratégies : ils louent à un locataire longue durée en basse saison (octobre-avril) et basculent en location touristique en haute saison (mai-septembre). Cela maximise les revenus tout en réglant le problème de la vacance hivernale qui pénalise tant de locations touristiques.
Le hic : ça demande un montage contractuel précis et n'est pas possible partout. Vérifiez la réglementation locale et consultez un avocat avant de vous lancer.
Pièges juridiques à surveiller
- Le piège de la « fausse temporada ». Si votre locataire 11 mois y vit manifestement de manière permanente (domicilié à l'adresse, courrier reçu, travail local), un tribunal peut requalifier. La seule durée de 11 mois ne vous protège pas.
- La reconduction tacite. Si le locataire reste au-delà de la date d'échéance et que vous ne récupérez pas activement le bien, le contrat peut être considéré comme tacitement reconduit — potentiellement en vivienda habitual.
- Exigences de dépôt de garantie (fianza). Les contrats de temporada relèvent de l'article 36.1 de la LAU en tant qu'arrendamiento para uso distinto del de vivienda et exigent donc deux mois de loyer comme fianza — et non un (un mois ne s'applique qu'à la vivienda habitual). La fianza doit être déposée auprès de l'organisme compétent de votre communauté autonome (dans la Communauté valencienne, auprès de la Generalitat via le Modelo 805 ; en Catalogne, auprès de l'INCASÒL ; chaque région a son propre organisme). Beaucoup de bailleurs sautent cette étape — ne le faites pas : l'omission peut annuler vos protections légales et entraîner des sanctions.
- La réalité de l'expulsion. Même avec un contrat temporada, expulser un locataire qui ne paie plus prend des mois en Espagne. Le système judiciaire est lent. Sélectionnez vos locataires avec soin.
Nouveautés réglementaires 2025-2026 : l'Espagne durcit son cadre locatif. Plusieurs communautés autonomes ont introduit de nouvelles règles affectant aussi bien la location touristique que la location de moyenne durée. Vérifiez toujours la réglementation en vigueur pour votre région avant de signer quoi que ce soit.
Implications fiscales
Pour les résidents fiscaux espagnols
Les revenus locatifs des contrats de 11 mois et des locations touristiques se déclarent dans l'IRPF annuel. Pour les locations résidentielles de longue durée (vivienda habitual) signées à partir de 2024, la Loi 12/2023 (« Ley por el derecho a la vivienda ») a remplacé l'ancienne réduction forfaitaire de 60 % par un système à paliers appliqué au revenu locatif net :
- 50 % — réduction par défaut pour tout contrat de vivienda habitual.
- 60 % — si le logement a été réhabilité dans les deux ans précédant le contrat.
- 70 % — première location à un locataire de 18 à 35 ans dans une zona de mercado residencial tensionado déclarée, ou à un programme public de logement.
- 90 % — dans une zona tensionada déclarée, avec une réduction de loyer d'au moins 5 % par rapport au contrat précédent.
Aucune de ces réductions ne s'applique aux locations touristiques ni aux contrats de temporada — uniquement aux véritables locations de vivienda habitual.
Pour les non-résidents
Les résidents de l'UE/EEE sont imposés à 19 % sur les revenus locatifs nets (revenus moins charges déductibles). Les résidents hors UE sont imposés à 24 % sur les revenus bruts, sans déduction de charges — une différence considérable. Cela s'applique aux deux types de location. Depuis la réforme de 2024 (Orden HAC/56/2024, en vigueur depuis l'exercice 2024), le Modelo 210 pour les revenus locatifs se déclare annuellement — dans les 20 premiers jours de janvier pour l'année civile précédente — et non plus trimestriellement. La déclaration trimestrielle du Modelo 210 reste applicable à certains autres types de revenus de non-résidents.
IVA (TVA)
Les locations classiques (y compris les contrats de 11 mois) sont exonérées d'IVA. Les locations touristiques le sont également sauf si vous fournissez des services hôteliers (ménage quotidien, repas, réception). Dans ce cas, l'IVA s'applique à 10 %.
Comment trancher
Il n'y a pas de réponse universellement bonne. Le bon choix dépend de l'emplacement du bien, de votre niveau d'implication, de vos objectifs financiers et de votre appétence au risque.
Posez-vous honnêtement ces questions :
- Suis-je prêt à gérer activement la communication voyageur, les rotations et l'entretien ? (Ou à payer quelqu'un pour le faire ?)
- Mon bien est-il dans une zone à forte demande touristique toute l'année, ou surtout en été ?
- Est-ce que je veux profiter du bien pour mes vacances personnelles ?
- Puis-je obtenir (ou ai-je déjà) une licencia turística ?
- À quel point je privilégie la prévisibilité face au revenu maximal ?
Si vous partez sur la location touristique, le facteur clé de votre succès ne sera pas le bien lui-même — ce sera la qualité de l'expérience voyageur. Une bonne communication, des réponses instantanées et des conseils locaux utiles, voilà ce qui distingue une location rentable et étoilée d'une location qui rame.
La meilleure stratégie d'investissement immobilier n'est pas celle qui rapporte le plus sur le papier — c'est celle que vous pouvez tenir sans vous épuiser. Choisissez le modèle qui colle à votre vie, pas seulement à votre tableur.
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