Heb je een woning in Spanje en gesproken met andere eigenaren over verhuren, dan heeft iemand vroeg of laat het 11-maandscontract ter sprake gebracht. Het is een van de meest gebruikte — en ook meest verkeerd begrepen — verhuurstrategieën in Spanje.
Deze gids legt uit wat 11-maandscontracten zijn, waarom ze bestaan, hoe ze zich verhouden tot kortdurende toeristische verhuur en welke aanpak in jouw specifieke situatie het meest logisch is.
Wat is een 11-maandscontract?
Een 11-maandscontract (contrato de temporada) is een huurovereenkomst voor de middellange termijn die — je raadt het al — meestal 11 maanden loopt. Het valt onder de Spaanse regels voor seizoens- of tijdelijke verhuur, die afwijken van die voor reguliere langdurige verhuur.
Waarom precies 11 maanden?
Dat is de kern, en het antwoord is juridisch. De Spaanse huurwet — de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) — maakt onderscheid tussen twee soorten verhuur:
- Vivienda habitual (hoofdverblijf): als een huurder je woning huurt als hoofdverblijf, geniet hij/zij sterke wettelijke bescherming onder de LAU. Het contract verlengt automatisch tot 5 jaar (of 7 als de verhuurder een rechtspersoon is) — en daarna treedt een stilzwijgende verlenging van 3 jaar (prórroga tácita) in werking tenzij een van de partijen de vereiste opzegtermijn in acht heeft genomen. Uitzetting is extreem traag, zelfs bij wanbetaling.
- Temporada (seizoens/tijdelijk): als de verhuur voor een specifiek tijdelijk doel is — en niet als hoofdwoning — gelden de LAU-bescherming en verlenging niet. Het contract eindigt op de afgesproken datum, zonder automatische verlenging.
Het 11-maandscontract is bewust zo opgezet dat het duidelijk onder de temporada-categorie valt. Door de looptijd onder de 12 maanden te houden, geef je het signaal af dat het niet bedoeld is als permanente woning.
Belangrijke juridische nuance: "11 maanden" op een contract zetten maakt het nog geen temporada-contract. Wat telt is het doel van de verhuur, niet alleen de duur. Gebruikt de huurder de woning duidelijk als hoofdverblijf, dan kan een rechter het contract alsnog herclassificeren als vivienda habitual — ongeacht wat erin staat. Raadpleeg altijd een advocaat voor jouw specifieke situatie.
11-maandscontract versus toeristische verhuur: de complete vergelijking
| Aspect | 11-maandscontract | Toeristische verhuur (kort) |
|---|---|---|
| Duur | Meestal 11 maanden | Dagen tot weken per boeking |
| Vergunning | Geen toeristische vergunning nodig | Licencia turística verplicht |
| Gastregistratie | Niet vereist — RD 933/2021 dekt alleen hospedaje (verblijven onder ~30 dagen) | Verplicht voor elke gast onder RD 933/2021 (van kracht sinds december 2024 voor toeristische verhuur) |
| Inrichting | Met of zonder meubels | Volledig gemeubileerd en uitgerust |
| Beheerinspanning | Minimaal — één huurder, één contract | Hoog — wisselingen, schoonmaak, communicatie, onderhoud |
| Stabiliteit van inkomsten | Voorspelbare maandhuur | Seizoensgebonden — zomer hoog, winter laag |
| Potentiële opbrengst | Lager per maand, maar constant | Hoger per nacht, maar wisselend |
| Slijtage | Eén huurder, normaal gebruik | Veel gasten, snellere slijtage door wisselingen |
| Fiscale behandeling | Huurinkomsten (IRPF); de IRPF-korting voor vivienda habitual (50% basis, tot 90% in specifieke gevallen) geldt niet voor temporada | Huurinkomsten (IRPF), geen IRPF-korting. IVA van 10% mogelijk bij hotel-achtige diensten. |
| Eigen gebruik | 11 maanden bezet — eigen gebruik beperkt | Eigen weken op elk moment te blokkeren |
De geldvraag: welke vorm levert meer op?
Laten we een realistisch voorbeeld nemen. Een appartement met twee slaapkamers aan de Costa Blanca:
11-maandscontract
- Maandhuur: €650
- Jaaropbrengst: €7.150 (11 maanden)
- Kosten: minimaal (huurder betaalt energielasten en klein onderhoud)
- Beheertijd: bijna nul
- Netto-opbrengst: circa €6.500–7.000
Toeristische verhuur
- Gemiddelde nachtprijs: €85
- Bezetting: 65% (realistisch voor Costa Blanca, inclusief stille maanden)
- Bruto-opbrengst: ongeveer €20.100
- Kosten: schoonmaak (€50/wissel × ~50 wisselingen = €2.500), energie (€2.400), platformkosten (€3.000), kleine voorraden en onderhoud (€1.200), beheerder of jouw eigen tijd
- Netto-opbrengst: ongeveer €11.000–13.000
Op papier levert toeristische verhuur fors meer op — ruwweg €4.000–6.000 meer per jaar in dit voorbeeld. Maar er is een grote asterisk: jouw tijd.
Beheer je de toeristische verhuur zelf, dan ben je 10 tot 20 uur per week kwijt aan gastcommunicatie, wisselingen, problemen oplossen en coördinatie. Dat is praktisch een parttime baan. Reken je je eigen tijd zelfs maar tegen €15 per uur, dan kost dat €7.800–15.600 per jaar aan arbeid.
Schakel je een beheerder in (meestal 15 tot 25% van de omzet), dan gaat daar €3.000–5.000 van je marge naartoe.
De echte berekening: toeristische verhuur levert meer op — maar alleen als je het zelf efficiënt kunt beheren, of als de marge ná beheerkosten nog steeds boven wat een 11-maandscontract zou opbrengen uitkomt. Voor veel woningen is het verschil kleiner dan je denkt zodra je alle kosten meeneemt.
Wanneer een 11-maandscontract beter past
- Je woont in het buitenland en kunt of wilt de wisselingen en gastcommunicatie niet op afstand regelen
- Je wilt totaal geen gedoe — één huurder, één borg, een voorspelbaar inkomen, geen berichten midden in de nacht
- Je woning ligt in een gebied met weinig toerisme, waar de bezetting van kortdurende verhuur tegenvalt
- Je krijgt geen toeristische vergunning — sommige gemeenten geven ze niet meer af of hanteren strikte limieten
- Je wilt de bureaucratie vermijden — geen Parte de Viajeros, geen toeristenbelasting, geen platformbeheer
- Je VvE verbiedt toeristische verhuur — veel urbanizaciones en appartementencomplexen hebben kortdurende verhuur uitgesloten
Wanneer toeristische verhuur juist logischer is
- Je woning ligt op een toplocatie — aan zee, in de oude binnenstad, vlak bij grote bezienswaardigheden
- Je vindt het leuk om te verhuren en hebt geen moeite met de communicatie (of je automatiseert het)
- Je wilt de woning ook zelf gebruiken — je eigen vakantieweken blokkeren en de rest verhuren
- Het hoogseizoen is goed bezet — in regio's zoals de Costa Blanca dekken de zomermaanden vaak een groot deel van de jaarinkomsten
- Je hebt de tools om het efficiënt te runnen — een goed PMS, geautomatiseerde gastcommunicatie, een vast schoonmaakteam
De hybride aanpak
Sommige eigenaren combineren beide strategieën: ze verhuren in het laagseizoen (oktober–april) aan een langdurige huurder en stappen in het hoogseizoen (mei–september) over op toeristische verhuur. Zo maximaliseer je je inkomsten en omzeil je het wintergat dat veel toeristische woningen kent.
De keerzijde: dit vraagt om zorgvuldig opgestelde contracten en is niet in elke regio mogelijk. Check de lokale regels en raadpleeg een advocaat voor je hieraan begint.
Juridische valkuilen om op te letten
- De "neptemporada"-val. Woont je 11-maandshuurder duidelijk permanent in de woning (ingeschreven op het adres, post komt daar binnen, werk in de buurt), dan kan een rechter het contract herclassificeren. Een looptijd van 11 maanden beschermt je niet automatisch.
- Stilzwijgende verlenging. Blijft de huurder zitten na de einddatum en doe jij niets om de woning terug te krijgen, dan kan het contract als stilzwijgend verlengd worden beschouwd — mogelijk zelfs als vivienda habitual.
- Borgvereisten (fianza). Temporada-contracten vallen onder artikel 36.1 LAU als arrendamiento para uso distinto del de vivienda en vereisen daarom twee maanden huur als fianza — niet één (één maand geldt alleen voor vivienda habitual). De fianza moet worden gedeponeerd bij het bevoegde orgaan van je autonome regio (in Valencia via de Generalitat met Modelo 805; in Catalonië via INCASÒL; elke regio heeft zijn eigen instantie). Veel verhuurders slaan deze stap over — doe dat niet: niet-deponering kan je rechtsbescherming tenietdoen en boetes opleveren.
- Werkelijkheid rond uitzetten. Ook met een temporada-contract duurt het uitzetten van een wanbetaler in Spanje maanden. Het rechtssysteem is traag. Screen je huurder zorgvuldig.
Nieuwe regelgeving in 2025–2026: Spanje heeft de huurregels aangescherpt. Verschillende autonome regio's hebben nieuwe regels ingevoerd die zowel toeristische als middellange verhuur raken. Controleer altijd de actuele regels voor jouw regio voordat je een contract tekent.
Fiscale gevolgen
Voor Spaanse fiscale inwoners
Huurinkomsten uit zowel 11-maandscontracten als toeristische verhuur worden aangegeven in je jaarlijkse IRPF. Voor langdurige residentiële verhuur (vivienda habitual) van contracten getekend vanaf 2024 verving de Ley 12/2023 ("Ley por el derecho a la vivienda") de oude vlakke korting van 60% door een getrapt systeem op de netto huurinkomsten:
- 50% — standaardkorting voor elk vivienda habitual-contract.
- 60% — als de woning binnen de twee jaar vóór het contract gerenoveerd is.
- 70% — eerste verhuur aan een huurder van 18–35 jaar in een als zona de mercado residencial tensionado aangewezen gebied, of aan sociale-woningprogramma's.
- 90% — in een aangewezen zona tensionada met een huurverlaging van minimaal 5% ten opzichte van het vorige contract.
Geen van deze kortingen geldt voor toeristische verhuur of temporada-contracten — alleen voor echte vivienda habitual-verhuur.
Voor niet-inwoners
EU/EER-inwoners betalen 19% belasting over de netto huurinkomsten (inkomsten min aftrekbare kosten). Niet-EU-inwoners betalen 24% over de bruto inkomsten zonder kostenaftrek — een aanzienlijk verschil. Dit geldt voor beide verhuurvormen. Sinds de hervorming van 2024 (Orden HAC/56/2024, van kracht vanaf belastingjaar 2024) wordt Modelo 210 voor huurinkomsten jaarlijks ingediend — binnen de eerste 20 dagen van januari voor het voorgaande kalenderjaar — en niet meer per kwartaal. Voor sommige andere niet-residenten-inkomsten geldt de kwartaalindiening nog wel.
IVA (btw)
Reguliere woningverhuur (waaronder 11-maandscontracten) is vrijgesteld van IVA. Toeristische verhuur is in principe ook vrijgesteld, tenzij je hotelachtige diensten levert (dagelijkse schoonmaak, maaltijden, receptie). In dat geval geldt 10% IVA.
Hoe maak je een keuze?
Er is geen universeel goed antwoord. De juiste keuze hangt af van de locatie van je woning, hoeveel tijd je erin wilt steken, je financiële doelen en je risicotolerantie.
Stel jezelf eerlijk de volgende vragen:
- Ben ik bereid de gastcommunicatie, wisselingen en onderhoud actief op te pakken? (Of er iemand voor te betalen?)
- Ligt mijn woning in een gebied met het hele jaar door toeristische vraag, of vooral in de zomer?
- Wil ik de woning ook zelf gebruiken voor vakanties?
- Kan ik een toeristische vergunning krijgen (of heb ik die al)?
- Hoeveel waarde hecht ik aan voorspelbaarheid versus maximale opbrengst?
Kies je voor de toeristische route, dan zit je grootste succesfactor niet in de woning zelf — maar in hoe goed je de gastbeleving aanpakt. Heldere communicatie, directe antwoorden en goede lokale tips zijn het verschil tussen rendabele 5-sterrenwoningen en wat eronder ploetert.
De beste verhuurstrategie is niet de strategie die op papier het meeste oplevert — het is de strategie die je vol kunt houden zonder uitgeblust te raken. Kies een model dat past bij je leven, niet alleen bij je spreadsheet.
Verhuren in Spanje, welke route je ook kiest.
PropertyHost regelt beide modi — LAU-contracten + recibos voor long-stay huurders, SES-aangifte + gastcommunicatie voor short-term. Vanaf €19 per maand, 14 dagen gratis.